В статье автор рассматривает взаимосвязь понятий «Градостроительный потенциал территории» и «Градостроительный потенциал прибрежных территорий», а также ограничения, накладываемые законодательством на данные показатели.
Ключевые слова: градостроительство, градостроительный потенциал, прибрежная защитная зона, прибрежные территории
Включение новых земель в границы города, повышение уровня урбанизации, увеличение агломераций — все вышеперечисленное прямо относится к росту и развитию городов. Так или иначе, все перечисленные понятия подразумевают увеличение численности земель населенных пунктов и уплотнение застройки. В данном случае необходимо уделять больше внимания использованию территорий городов.
Понятие градостроительного потенциала территорий начало активно использоваться в нормативно-правовой базе, а также градостроительном кодексе Российской Федерации. Проводя анализ законодательства, можно выявить, что подробной трактовки данного понятия не имеется.
Впервые понятие градостроительного потенциала было рассмотрено в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 513/ПР от 29 июля 2021 г. [4]
В приложении № 34 дается разъяснение о том каким образом происходит подсчет показателя градостроительного потенциала, а также трактовка понятия градостроительного потенциал земельных участков, вовлеченных в оборот в целях жилищного строительства. Разъяснение основного понятия в документе отсутствует.
В целях уточнения границ действия объекта исследования выпускной квалификационной работы, необходимо дать понятие данного термина.
Так как при ведённое понятия само по себе составное рассмотрим его части по отдельности.
Рассматривая определение градостроительства, обратимся к словарям русского языка. Словарь Ожегова трактует понятие градостроительства, как искусство проектирования и строительства городов, самое такое строительство, а большой словарь русского языка объясняет значение как теория и практика застройки городов. [5] [6]
Обратимся к градостроительному кодексу Российский Федерации. Градостроительная деятельность, согласно закону, определяется, как деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории и пр. [2]
Таким образом, синтезируя рассмотренные выше определения, можно говорить, что градостроительство — процесс разностороннего развития территории города, основанной на его застройке.
Подобно рассмотрим понятие «потенциал». Исходным для потенциала является латинское «potentiа» — сила. Словарь Ожегова объясняет его как, степень мощности в каком-нибудь отношении, совокупность каких-нибудь средств, возможностей или внутренние возможности. Потенциал — это также и источники возможности, и запасы, которые могут быть использованы для решений какой ли о задачи. Таким образом, потенциал — это запас мощности и средств, относящихся к объекту определения данного потенциала.
Сублимируя вышеизложенное, градостроительный потенциал, это не что иное, как запас мощностей и средств, территорий города, возможности для его застройки. В исследованиях некоторых авторов отмечается, что градостроительный потенциал является это количественная характеристика территории сохранять и приумножать свою «градостроительную ценность». А градостроительная ценность территории, согласно СНиП 14–01–96 трактуется, как мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. Таким образом, проведя анализ можно сделать вывод о том, что градостроительный потенциал территории и градостроительная ценность территории понятия взаимосвязанные. Оба определения сводятся к земельным участкам и территория, на которых они располагаются. [3]
Градостроительный потенциал территории предлагается определять с учетом комплексной градостроительной оценки. Согласно С. И. Кабаковой достаточными критериями градостроительной оценки территории могут являться два фактора: инженерно-экономический (капитальные вложения на инженерное благоустройство территории, возмещение затрат при сносе и переносе объектов и затраты при изъятии под застройку природно-ценных земель) и социально-экономические (отражают не только эффективность размещения объектов и инфраструктуру, но и архитектурно-художественную и эстетическую ценность земельно-имущественного комплекса). [7]
Более подробные критерии оценки городских земель привел А. П. Ромм. Согласно приведенным положениям массовой оценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с позиций различных видов функционального использования
— — локализационные факторы (физико-географические и инженерно-геологические характеристики территории: рельеф, несущая способность грунтов, гидрогеология, карстовые явления, сейсмика и т. д.);
— экологические факторы (загрязненность окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненность почв);
— факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;
— коммуникационные факторы (затраты времени людей на передвижения в городе и затраты на пассажиро- и грузоперевозки);
— инфраструктурные факторы (учет предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры);
— факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функции.
Рассматривая вышеупомянутые исследования Казаковой и Ромма, следует отметить, что их включение в понятийное определение термина «градостроительный потенциал» является весомым, в целях разграничения границ действия данного определения. [8]
Таким образом, градостроительный потенциал это не просто емкость квадратных метров, которые можно расположить в пределах земельного участка, это также и многочисленные инженерные, экономические и инфраструктурные факторы, определяющие социо-экономическое положение земельного участка.
Принципиально новым рассматриваемым в рамках выпускной квалификационной работы является понятие градостроительного потенциала прибрежной территории. Определенные раннее нами границы понятия градостроительного потенциала будут являться основополагающими в данном процессе.
В первую очередь, следует определить понятие прибрежной территории. Прибрежная зона — граница, разделяющая водный объект (реку, море, озеро) от непосредственной части суши. Неотъемлемой часть данного понятия является прибрежная защитная полоса, определение которой представлено в водном кодекс Российской Федерации. Прибрежная защитная полоса — это часть водоохранной зоны, расположенная непосредственно вдоль береговой линии водного объекта (реки, озера, моря и т. д.). Нахождение участка исследования в границах прибрежной защитной полосы неминуемо накладывает ограничение на его использование. [1]
Так, ширина прибрежной защитной зоны может варьироваться от 30 до 500 метров, в зависимости от типа водоема, у которого находится прибрежная зона и самого берега. Хозяйственная деятельность также ограничивается. В границах защитной полосы запрещено распахивание земель, строительство объектов без очистных сооружений, выпас скота и пр. Рассматривая жилищное строительство, следует отметить, что строительство в пределах береговой полосы (20 метро от берега водоема) запрещено, также как и приватизация данного участка. В прибрежной полосе же возведения объекта капитального строительства не запрещается, также как и приватизация участка в собственность физического лица.
Обращая внимание на все перечисленное выше, становится очевидным, что понятие «градостроительный потенциал прибрежной территории» имеет свое отличие от базового понятия «градостроительный потенциал». Сущность данных отличий заключается в ограничениях, которые накладываются на хозяйственную и иную деятельность, проводимую в прибрежных зонах. В таблице 1 представлены основные различия участков прибрежной зоны и обычных территорий.
Таблица 1
Ограничения, накладываемые на земельные участки
|
Критерий |
Земельные участки |
Прибрежные территории |
|
Правовой режим |
Регулируются Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, ПЗЗ |
Дополнительно регулируются Водным кодексом РФ (ст. 65), включая запрет на приватизацию береговой полосы (20 м от воды) |
|
Зоны с особыми условиями |
Могут включать санитарно-защитные зоны, охранные зоны объектов культурного наследия и др |
Обязательно включают: Водоохранные зоны (до 500 м для морей); Прибрежные защитные полосы (30–200 м); Береговые полосы общего пользования (20 м) |
|
Строительные ограничения |
Ограничения по высоте, плотности застройки, санитарным разрывам согласно ПЗЗ |
Запрещено: Строительство АЗС, складов ГСМ; Сброс сточных вод без очистных сооружений; Распашка земель в прибрежных защитных полосах |
|
Инфраструктурные требования |
Нормируются НГП (нормативы градостроительного проектирования) — школы, больницы, дороги |
Обязательны: Ливневая канализация; Локальные очистные сооружения; Укрепление береговой линии |
|
Экологические ограничения |
Общие требования к охране окружающей среды (например, санитарные разрывы от промзон) |
Запрет на: Использование пестицидов; Выпас скота; Размещение отвалов грунта |
|
Экономическая рентабельность |
Зависит от расположения (центр/периферия), транспортной доступности |
Высокие затраты на инженерную подготовку, но потенциал для туризма и коммерции |
|
Доступ к водному объекту |
Не предусмотрен, если участок не граничит с водоёмом |
Береговая полоса (20 м) — общедоступная зона. Запрещено огораживать или ограничивать доступ |
|
Ответственность за нарушения |
Штрафы за нарушение ПЗЗ или самовольное строительство (до 500 тыс. руб. для юрлиц) |
Административная ответственность за нарушение режима водоохранных зон: Для граждан — до 5 тыс. руб.; Для юрлиц — до 500 тыс. руб |
|
Особенности регистрации |
Стандартная процедура кадастрового учета и регистрации прав |
Требуется согласование с Росводресурсами и Минприроды. Обязательно внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН |
|
Риски |
Изменение ПЗЗ, резервирование земель для госнужд |
Высокий риск признания построек самовольными, особенно в Крыму и Севастополе (до 2017 г. действовал запрет на стройку в 100-метровой зоне) |
Таким образом, два рассматриваемых нами понятия являются похожими, но не тождественными. Понятие «градостроительный потенциала прибрежной территории» является частным случаем понятия «градостроительный потенциал территории» и давая определение исходному понятию, становится очевидно, что все различия сводятся к особенностям вида территории.
Также следует установить, что градостроительный потенциал территории — это совокупность характеристик, а также предельных показателей застройки земельного участка, определяющих возможность его застройки с учётом правовых, экономических, экологических и инфраструктурных ограничений.
Литература:
- Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 08.08.2024)
- Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024)
- СНиП 14–01–96. Основные положения создания и ведения государственного градостроительного кадастра Российской Федерации [Текст]: от 01.12.1996
- О внесении изменений в приказ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации: Приказа Министерства Строительства и жилищно-коммунального хозяйства [Текст]: от 18.04.2019 № 228/П.
- Градостроительство. — Текст: электронный // Толковый словарь Ожегова онлайн: [сайт]. — URL: https://slovarozhegova.ru/word.php?wordid=5641 (дата обращения: 28.05.2025).
- Градостроительство. — Текст: электронный // Грамота.ру: [сайт]. — URL: https://gramota.ru/poisk?query=градостроительство&mode=slovari&dicts %5B %5D=42 (дата обращения: 28.05.2025).
- Кабакова, С. И. Градостроительная оценка территорий городов / С. И. Кабакова. — Москва: Стройиздат, 1973. — 152 c. — Текст: непосредственный.
- Ромм, А. П. Методические основы оценки городских земель / А. П. Ромм. — Текст: непосредственный // Аудиторские ведомости. — 1999. — № 3. — С. 61–74.
